西安市场发展空间及对策
主持人寄语：当前，西安房地产市场已经进入了一个开放和快速发展的时期，经营城市的起动也为房地产未来的市场空间带来了很多变量，如何才能认清房地产发展大势，应势而为，进入良性发展的轨道，是人们关心的问题。“不识庐山真面目，只缘身在此山中”。为此，记者特别采访了中国著名房地产策划机构、广州TUT本日公司总经理周勇先生，相信他在全国各地的实战经验，对市场高屋建瓴的理论水平，超然的视角，能够点透罩在西安市场未来发展空间上的疑团。
主持人：你认为西安市的房地产市场同全国其他城市相比，发展程度如何?有什么特点?
周勇：房地产市场是隔山如隔行，每—个地方的房地产发展市场都有不同特点。我自己跑的城市多，有一个经验性认识：我把全国各大城市的房地产发展情况作了一个排列，分了六大方阵：
第一方阵：深圳、广州、上海、北京；
第二方阵：成都、杭州、宁波；
第三方阵：昆明、大连、南京；
第四方阵：西安、重庆、沈阳、哈尔滨、长春、天津；
第五方阵：武汉、南昌、长沙、石家庄、郑州、贵阳；
第六方阵：南宁、太原、兰州、乌鲁木齐、呼和浩特、银川、西宁。
排列原因：不是因为城市大、购买力强、人口多、收入高，而是因为排在前面的那些城市好的楼盘数量比较多。
西安处在第四方阵。
我觉得西安市房地产市场的起步大约在1998年，比广州晚了6年。所谓起步，就是说找到了一些做产品的感觉，并开始学会做广告了。但西安市房地产市场的竞争发展很不平衡，像你们都知道的紫薇地产发展得就很快。例如：申报国家康居工程的全国有50多家，而全面通过验收合格的紫薇城市花园，在全国是第一家。而且，在今年的全国房地产创新夺标评比中，送去的三个项目全部榜上有名(紫薇田园都市、紫薇山庄、紫薇城市花园)。
西安有六七百家房地产公司，而紫薇地产的销售量今年能占到西安市年销售量的60%以上，这在全国的省会城市中绝无仅有，这是一个相当奇特的经济现象。紫薇田园都市当年的开工量180万平米，这也是奇迹。一般省会城市房地产的首期开工量都控制在10万平米-15万平米，上海1000多万人口，那里的万里小区建筑面积是225万平米，号称上海市区第一大盘，其首期开工量也只有60万平方米，而且当年只卖掉20万平米。紫薇地产，不仅开工量180万平米，一个月卖掉了近一半，这个销售纪录今后恐怕无人打破。
为什么说西安房地产市场先说紫薇呢?因为紫薇现象本身就是西安房地产市场的特点，概括起来就是：西安房地产市场起步晚，发展空间大，个别品牌发展极快，而且品牌市场垄断性极高，优秀“运动员”太少，西安房地产市场更需要一个群体去推动它，百花齐放才是春。
主持人：您刚才说到西安房地产市场发展空间大，您是怎么看待这个问题的?
周勇；我认为，衡量一个城市的房地产发展空间有几个考量，第一个考量是城市的房地产有效销售的市场总量。这个市场总量可以划分为两个不同的购买群体，即外地购买群体与本地购买群体，并通过两组购买群体兑现销售总量。目前，西安市房屋年销量大约在150万平米。
我认为这种销量与西安自身形象和西安在外界的影响是不相符的。一般的省会城市，其当年有效销售面积与人口比例大约是1：1，如昆明、天津、成都、广州、南京等。而西安是1：3，反过来，中等城市的宁波是3：1，即销售量达180万，人口才60万，西安和宁波这几乎是两个典型的案例。
主持人：请您再分析一下，为什么会是这种现象呢?
周勇：我认为，西安是—个政府欠百姓房债很高的城市。实际上在城市规划上设定了一个指标：如果每平方公里居住两万人，拥挤度是不可忍受状态。西安城墙内大约10平方公里，人数至少超过20万，已经达到不可忍受的状态了。
但由于商业问题、规划问题、政府办公问题、观光旅游问题、拆迁成本问题等，又不能大面积开发商品房，所以城里欠下的房债要到墙外去还。西安城墙外是国家“一五计划”的规划格局，占地面积大的全是国防企业，全是同计划经济有“血缘”关系的企业。过去国家对这些企业的住房理念要求是“先治坡，再做窝”，就是先搞好革命与生产，再考虑住房。解放45年，截止到1995年，两代人了西安几乎没盖多少住宅，房债欠得太多。而现在这些企业，又几乎拿不出大量资金去投资房地产开发，还欠下干部、职工的房债。欠房债只说明一个问题，西安房地产市场的容量很大。
主持人：有什么办法把潜在容量激活，变成现实的销售量呢?
周勇：一般说来，本地市场的购房者，如果他们购房动机是为了满足居住，那么，这种需求就是一种恒量需求，这种恒量需求的递增方式是算术级的，就是说年年有递增但很缓慢。还有两个变量的存在：一种变量是本地区购房者，购房是为了投资；另一种变量是外地区购房者。这两种变量对购房市场的冲击与启动是几何级的，就是说大幅度上升，让你意想不到。这是考察一个城市房地产发展空间的另外两个考量。
主持人：您的意思是不是主要说明，要撬动激活西安市的房地产销售总量，让它迅速递增，主要靠这两个变量或者说考量吧?
周勇：有这个意思，比方说广州、上海、杭州、北京、大连。广州的外地区购房者在广州买房占有相当的比例，当你走进广州的丽江花园(总建筑面积100万平方米)，好像到了北方，几乎都说普通话。外地区购房者在广州买房的主力军是白领阶层，这一点好像西安不具备，西安的许多优秀白领人才，不是东去上海，就是南下广州、深圳，北上北京。
广州房地产一直火爆，跟白领购房的主力军这个变量很有关。
北京的外地区购房变量，除了白领外，还有外地企业、外地老板及来华的外籍人士，这是北京房价全国平均最高的一个重要原因。
上海的变量如果说其他因素与广州、北京相同外，那么她的二级市场开发得比广州、北京好，激活出了投资购房的变量，所以，上海的楼价升幅、销量递增，强于广州与北京。
杭州是两个变量，都激活得不错，所以，杭州是全国房地产卖得最火爆的城市。
大连，经营城市一直在全国领先，她的外地区购房者这个变量，不像广州是白领主力军，跟北京也不一样，主要是东三省的有钱人。
主持人：那么，你谈谈西安怎样激活这两个变量呢?
周勇：我觉得，可以走大连的路子，因为西安目前想像广州那样形成外地区白领购房主力军还不大现实，但可以通过经营城市，提高西安市的形象影响力、形象号召力，起码对西北五省地区有吸纳作用。
大连是东三省，西安是西北五省，这个变量激活得好，西安房市的房地产销售总量变化就会大幅度提高。我觉得西安目前正在全面启动经营城市，力度很大，年初曾和栗书记交谈过经营城市的问题，能感受到新一届政府经营城市的决心。曲江新城的启动就是西安市打出城市品牌经营的第一面大旗。我说房地产被经营城市绑上战车就是这个意思，这个变量的激活主要靠政府。就在上个月，大连市政府派了一个代表团到北京参加房展，打着大连的城市名片去北京争抢客户，你看人家政府多么重视这个变量。
第二个变量是激活西安市房地产的购买投资市场。投资买房能挣钱，这个变量如果激活了，那么西安市房屋销量也会起几何变化。西安人不缺钱，居民存款有900个亿，平均每户大约9万。如果西安再冒出几个紫薇品牌，这个市场就有希望。目前紫薇城市花园、紫薇大厦的房租真不低，完全可以同北京、广州比。
我们公司年前在紫薇大厦看好一套房子，月租3500元，结果过完年回来就被别人租掉了。买紫薇地产房子的有相当部分是投资客户，因为租房既有市场，又能赚钱。但是离紫薇花园不远的社区房租就成倍下跌。这说明产品品质的不平衡性，导致了租金的不平衡。这反过来提示我们：盖房子把产品品质放在第一，社区环境放在第一，这样不仅产品能卖好，将来还能租个好价钱，给投资购房者信心。如果西安有一大批发展商把房子盖得品质高，环境做得好，那么激活投资这个变量就有希望。另外，购房的投资市场又与房地产的二级市场密切相关，二级市场放得开、活跃，又能扩大投资购房市场的份额，这一点要学上海。
主持人：您刚才提到了做产品，提高产品品质，那么怎样能把房地产产品做好呢?
周勇：你问的这个问题就不是—两句话能说清楚的，我给你举两个城市的例子，你自己可以得出一些结论，北京市房地产产品形式的发展轨迹：
第一代：高塔；
第二代：中小高层；
第三代：欧陆式建筑(高层)；
第四代：简代板楼；
第五代：多层带电梯；
第六代：复式、错层、错跃式；
第七代：低层低密度城市住宅；
第八代：住宅创造新说法，倡导健康住宅，注重环保材料，提高住宅的科技含量，如打出了告别空调时代的广告语，还有像什么双厨房，生态阳台，空中花园，SOLO户型等。
广州市房地产产品卖点发展轨迹：
1993年强调地段；1995年强调配套；1995年强调物管；1996年强调环境；1997年强调规模；998年强调市场细分，形成主题概念(如奥林匹克概念)；
2000年强调康居工程，新技术、新材料、新设备、新工艺；2001年强调健康、生态、环保；2002年强调健康舒适、人居人聚并行。
主持人：未来房地产竞争还讲什么卖点呢?
周勇：在竞争上，应该是比房屋产品的科技贡献率、环保贡献率，最后等到大家都会做产品了，就比管理；比软件了，向管理要利润，这是硬件笑到最后的卖点，可以说是有限竞争的顶峄。软件呢，就是社区文化的竞争，这个卖点可以延伸无数个系列，可以说这是无限竞争。
主持人：听完您的分析，我感到西安市的房地产发展空间很大，市场容量很大。但要激活这个市场，迅速提高年销售量仅仅靠本地的恒量市场是不够的，要在两个变量市场上下功夫，即要提高外来人口的购房率，主要是靠政府搞好城市经营，要提高本地市场投资购房率，主要靠本地发展商做足产品的功夫，给投资者投资回报的信心，不知总结的正确与否，谢谢!
