倒叙法--创新城市经营理念

标准网站 2010-1-30 16:05:24

经营城市与运营城市是两个不同的概念。
　　
        经营城市是一种理念，经营的主体是政府。
　　
        运营城市是实践的操作，运营的主体是企业，即城市运营商。
　　
        倒叙法这一经营城市的理念，是曲江旅游度假区管委会主任段先念在接受中国建筑报记者采访时总结出的。
　　
        现在提到经营城市，普遍认为大连做在先，其实比大连更早的还有珠海。
　　
        珠海市在９０年代初期开发珠海西区的时候，政府财政远远满足不了城市扩展的要求。于是，政府将融资渠道转向了民间，并提出了一句融资广告语：“今日借君一滴水，明日还君一桶油。”当时民间投资者呼涌至西区，这种“借水还油”法的城市经营理念曾闪耀一时，然而，却如流星般地迅速熄够了。
　　
        因为，当时的珠海为找不到自己的城市定位而苦恼，珠海在城市环境建设上是成功的，但却以城市的高负债为代价，城市总资产提高了，城市影响力增大了，但城市的投资吸引力却降低，因为珠海的许多企业碍于土地成本高，企业纷纷搬迁。邻道的中山市，城市形象工程与企业发展没有得到良好循环开，至今人勿对珠海的认识，还是宜人居住，适合养老的城市。
　　
        ９０年代中期，大连启动城市形象扮靓工程，通过对城市老广场的修复及新广场的兴建，提高城市的环境品质，从而创造城市的影响力价值，创造城市的总产增值，所以，大连的城市经营理念，体现运营上就是以兴建城市广场为特征的城市环境改造扮靓工程，这是一项阳光工程，因为她使城市灿烂起来。
　　
        由于前几年，土地交易没有市场化，而集约开发的土地普遍用于安居工程开发，这样，土地的价值没有实现最大化。所以，大连的城市经营使老百姓满意。
　　
        房地产开发商赚钱，而政府的财政口袋都没有达到最大化，而移民倒叙法的城市经营理念，启灵于长安科技产业园的开发，它的开发实际上是有特色的城市运营。
　　
       七通一平做好环境，做好配套，做好宣传，先负债运营，是任何招商引资必需要做的，问题是如何最大化去平衡开发总投资，如何最大化去减轻政府财政的压力。
　　
        ２０００多亩住宅用地要去平衡开发长安科技产业园的１４亿人民币的总投入的垫资，如何形成良好性互动，就是新的城市运营课题。
　　
        移民倒叙法特点在于，打破了事先将土地零散的做法，因为不经包装就叫卖，就像农民拔出了萝卜放在地头上卖一样，那是“推”销，卖不出价；如果把萝卜经包装放在超市的货架就是“拉”销，价格迥然就不同了。
　　
         倒叙剑法的偏锋在于：比一般情况下更加大力度地对基础设施、公建配套地投入，比一般情况下，更加大力度对传播的投入。
　　
         经过这样运营，没有像当年的珠海那样，城市建设包装好了，企业吓跑了；也没有像大连那样，城市漂亮了，国家的实惠比不上房地产开发商，而是创造了一个竞合平台，国家、发展商、老百姓都得益。

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