中国住宅未来八大卖点
环境营建亦如此，环保型工程的高科技术企业，在住宅社区就有广阔的市场可开拓，社区内垃圾的处理，污水的处理与回用等已经提到议事日程。天津清华德人环境工程公司，已有其成功经验。社区环境营造不仅是有粉擦在脸上，去追求景观欣赏、康体设施使用等，更应该以人为本，顺应时代的发展需要，把科学技术引进住宅社区，科学技术换来的住宅卖点将更实在，是骨子里的硬道理。
物业管理的科技贡献率，主要体现在硬件设施上，国家康居示范工程，对智能化这一项作了星级评审，星级的高低就反映了科技贡献率的大小。
最后提及的是建筑设计：中国住宅的建筑设计费普遍偏低，抑制了设计单位对科技贡献的投入。简单的六图一书，算是对建筑规划设计的一个交待。设计建筑单体，除了解决遮阳、隔热、通风、防潮等基本问题外，是否在外立面的设计中考虑到改变气流方向，合理组织自然风；除了模拟日照，是否对气流、温度也做出电脑模拟？或者说在设计前，针对环境对人体健康有直接影响的因子，如光照度、色彩、周边景观、声音、空气品质、水质、气流、气压、气温、振动，空气相对湿度、电磁波、放射线等做全面研究及测量。而且把测量的结果图象化地告诉购房者，这种做法就可以提高产品的竞争力。
如果做到这些，就不仅是"六图一书"了，而是十图或廿图一书，将过去看不见的东西，如气流、气温、分贝等，用电脑模拟出图象，挂进售楼部，更换那好看不中用的虚拟效果图，让买房人更明白将来住的"长寿"的房子是怎样的。这就是科技贡献率带来的新卖点。建筑设计施展的空间越大，科技贡献率就越大。科技对住宅的贡献是非常实在的，它直接影响建筑的寿命，家园的寿命，房子不怕贵，就怕它不值。提高住宅的科技贡献率，让我们的房子在70年中青春常驻。
七、比产品质量和服务：一个增强购房信心的卖点
计划经济，人去适应房子，市场经济房子去适应人。在中国，解放以来一直是人去适应房子，这个时代经历了四十多年，而房子适应人的时代才几年。九十年代初，由于我们欠老百姓的房"债"太多，由于我们的商品房开发是零起步，一切都在摸着石头过河，于是，一窝蜂、高速度、低标准、低层次、低水平、多快差省地去开发，去满足卖方市场住房分配制度的需求。这种开发带来的悲哀是：许多九十年代初盖的房子，差不多又要进入"旧城"改造了。
当产品处于卖方市场时，产品的质量、品味，不会去过多考究的，产品的服务意识也不会被关注的。中国的住宅市场，近两年才转化为买方市场。市场的转变，老百姓购房意识的觉醒，敦促房地产开发商增强住宅产品质量、品质的开发意识。但我们没有经历长时间市场经济的洗礼，没有经历严格意义上的大工业时代，所以，我们开发商老板们的意识深处还缺乏自觉的产品品质理念。如西门子电器倡导售后零服务，而我们有些开发商还不清楚，住宅产品性能认定包括哪些内容的时候，就高举品牌大旗，殊不知，无"品"哪有牌；殊不知，品牌竞争，是产品同质化以后竞争的高级阶段，而我们现实中的住宅产品，在达标的同质化竞争层面上，还不具备普通性。房子质量品质好坏，好象都在广告中去找感觉，中国的住宅产品还缺乏科学而符合人性的量化检验标准。
90年代初，中国家电行业许多著名企业都去争取通过ISO9002的质量认证，而我们房地产开发商，目前又有几家通过了呢？中国住宅有关产品质量、品质认证的观念或一些相关规则至少比我们的家电行业落后了7、8年。如最近国内电冰箱市场，洋产品挟新技术卷土重来，其市场占有率比去年提高了7个百分点，这已是电冰箱第二轮产品同质化竞争的开始，而中国的住宅产品第一轮同质化竞争才小荷刚露尖尖角。住宅产品的卖点不是靠广告吆喝出来的，而是靠产品本身提供的，靠产品的质量、品质提供的。
近两年才实行交楼、交钥匙时，颁发《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，这是对产品服务的承诺，是给购房者信心。而这仅仅是中国住宅产品服务承诺的开始。大连万达一马当先创服务深度承诺之先河。
如果哪位发展商在《住宅质量保证书》中再增加承诺内容，就有新卖点，如果谁将住宅漏水的保修期从3年，延长到5年或8年，就是新卖点。重视住宅产品质量，比住宅产品质量的透明度，即究竟用了些什么材料在营造房子？！如果开发商敢于向购房者说明白，就有新卖点。购房者说："不怕房子贵，就怕买得不值，买的是豆腐渣工程"。买得时候不舒服，住的时候就舒服（贵点，但质量好可用70年）；买得时候舒服，住得时候可能就不舒服（便宜，也许质量差，住不了多久毛病就来了），相信老百姓自有权轻权重的选择。
如果谁将《住宅使用说明书》说得更详细，更周全，就是新卖点。
应该说价格越高，越耐用的产品，其售后服务就越重要。而我们住宅产品的售后服务，同样落后于中国的家电行业。这是在中国发生的修彩电的故事：一位用户的彩电坏了，一个电话，维修人员马上赶到，修不好，需要搬回去修理。但是他们在搬回去的同时，又搬来一台新彩电给用户，在修理期间，决不耽搁用户看电视。我们住宅的售后服务，何时能达到这种境界呢？未雨缪绸，不要等到竞争压得喘不过气的时候，才想到产品质量，想到产品的售后服务。广厦千万间，"寒土"少投诉，有信心，尽欢颜。
八、成本与管理：一个笑到最后的卖点
成本是个目标概念。它是产品同质化后，企业竞争要追求的目标，并通过管理的计划、组织、指挥和监控而实现。成本构成的优势，最终表现为价格的优势。住宅产品同质化后，谁的价格低，谁的功能价格比优秀,产品竞争优势就强，其促销的"杀伤力"就大。因此住宅产品的成本与管理的竞争是房地产市场竞争未来发展的必然趋势。竞争的最后杀手锏就是成本导致的价格竞争。
中国家电行业，已历经了数轮价格大战，好像在作进入WTO的热身赛。那么，中国住宅的成本竞争与价格大战何时爆发？
首先，取决于市场的供求关系。供求关系是价格涨落的晴雨表。但中国的住宅市场由于开发企业的体制原因，价格的杠杆作用，还不能完全用市场的公平法则去衡量。如一家国营的开发商出现了烂尾楼，那是情愿挂帐也不愿降价销售，尽管市场已经不承认它的定价，但企业的财务帐面承认，只要挂在那儿，就值那份儿钱。企业是"吃不了，亏得起"；银行是"吃得了，兜着走"。如果低价售出，帐面就亏损，恐怕领导不好交代。
其次，取决于商品房市场化的进程。中国住宅产品市场化的进程不长，诸如：住宅产业化、土地市场化、管理规范化 、采购透明化、企业品牌化等提法或做法才刚刚开始，房地产开发企业全面的质量管理，还在探索中。一位省会的建委主任曾跟我说，他们城市的房地产开发是小、乱、散、差。那么，什么时候房地产开发才能达到大、有序、集中、好呢？达到上述的"五化"呢？
