大盘开发与经营城市

一、盘点中国大盘
　　什么是大盘？大盘究竟有多大？我们究竟对大盘有什么认识？盘点全国各地的大盘，如果我们仅仅把大盘的面积界定在建筑面积100万平方米以上，那么，这种大盘在中国房地产市场上并不少见，也并不新鲜。
　　1991年，中国最早的别墅大盘是广州的祈福新村。
　　1992年，中国最早的多层、高层住宅大盘，是广州的丽江花园。
　　随后，许多大盘在全国各地陆续出现。诸如：深圳的百仕达花园、天津的太阳城、济南的阳光舜城、杭州的天都城、大连的锦绣居住区等。
　　大盘在北京、上海居多，例如：北京的望京新城、回龙观小区、北苑花园，上海的江湾城、中远两湾城、万里城、上海春天、瑞虹新城等。

二、检讨大盘的开发模式
　　房地产开发，从小盘到大盘，从市区走向郊区，这是房地产市场竞争的结果，是城市土地资源不可再生性导致的结果，也是提高房地产产业化程度的结果。
　　过去大盘开发有两种机制导向：一种是上海万里城和北京的望京新城，她们所代表的是，政府主观导向的大盘开发；另一种是广州华南板块所代表的市场导向大盘开发，这两种导向产生的结果是不同的。
　　以市场为导向的开发，由于开发商各自利益相对独立，往往是各人自扫门前雪，不管他人瓦上霜。诸如，资源浪费，重复建设或公共设施短缺不足；不是出行公交线路不足，就是小孩入托、入学难；谁也不愿去投资建设影剧院、音乐厅等高尚文化设施。华南板块的大盘，曾传?quot;有钱买房，没钱上学"的说法。因为，大盘周围仅存在高价学校。总之，华南板块的大盘开发与城市规划不同步，或者说，城市规划跟不上各自为战的大盘发展，而受多方质疑。
　　最后，为提高居住质量与环境质量，往往是政府给发展商擦屁股，去补充完善对公共设施的投资建设，去补缺城市规划的遗憾。
　　而以政府为导向的大盘开发，由于市场垄断性强，缺乏竞争机制，在没有市场压力的情况下，难以对房地产开发运作规律产生积极影响。因此，产品定位往往不准，有效供给不足，从而造成了一些产品积压的残局。有些大盘的现状是烂泥摇柱，越陷越深。房地产开发，不像打麻将，可以推倒重来，看来市场不相信眼泪，也不奉承政府。

三、紫薇田园都市是怎样的大盘
　　紫薇田园都市大盘的产生，不是积极的，而是被动的，是长安科技产业园配套住宅和平衡地价的需要。当初，财政只给500万元，高科新西部公司举债14亿元，征地、拆迁、配套、招商亏空3亿元，必须由紫薇田园都市的利润来补平。两年时间完成了征地、拆迁、招商工作，给政府交了一个五平方公里的科技园区，它是经营城市的典范。
　　紫薇田园都市占地2000亩，建筑面积180万平方米，从建筑规模上看是一个超级大盘，但是，紫薇田园都市这个大盘与过去各自为战的大盘有着本质不同。