城市主义与西安城市运营

城市化，开启"建筑时代"之门
　　中国社会在过去20年里，经历了一系列重大的结构性变化，其中，以城市的城区拓展、人口聚集为标志的"城市化"，是最为显著变化之一。
　　
        城市化推动了我国建筑时代的到来。
　　
        建筑时代--其最显著特征是社会进入大规模转型期，人们的经济条件与生活观念发生了巨大变化，旧有的城市环境、城市面貌、城市建筑，明显与新时代的经济实力、精神面貌格格不入。于是，人们开始重新规划城市，大兴土木，以满足整个社会经济充满活力的良性发展。比如巴黎，她在19世纪中叶暨拿破仑三世时期迎来了城市的青春时代，巴黎在那个时代完成了城市建筑的80%。同样的高度、同样的式样、同样的建材使这些建筑呈现出统一的时代风格。这一城市风格使巴黎成为19世纪最有代表性国际大都会。
　　
        然而到了20世纪，伴随着城市化进程，巴黎又迎来新的一轮"建筑时代"，于是，便有了德方斯新都心的出现。
　　
       目前中国的城市正处在第一轮"建筑时代"，上海、广州等城市，都在倾力塑造自己的新形象，相比之下，一些地方的旧城改造，步伐滞后，理念陈旧，城市中心区见缝插针式的零散开发时有出现。长此下去，必然导致城市空间杂乱无序，建筑风格极不和谐，人们蜗居于钢筋混凝土架构的建筑中，见不到蓝天白云，赏不到鸟语花香。城市文明的异化，进一步加深。
　　
        城市化是人类社会发展的必由之路，一方面，规模较大的城市可以提供良好的基础设施条件，较完善的生产、金融、信息、技术服务，集中的、有规模的市场，并且会由于企业和人口的集中而在技术、知识、信息传递、人力资本贡献等方面形成溢出效应，因而会产生较高的经济效益。另一方面，随着城市规模的扩大，其外部成本也会上升，包括由于人口密集导致的居住、交通、生产成本和管理成本增加，生存环境恶化等。
　　
       由此可以看出，一个国家、一座城市在"建筑时代"到来的时候，能否以一种富有远见的先进的理念来指导城市建设，显得十分重要。
　　
从产品主义到城市主义
　　2010年上海世博会的主题就是"城市，让生活更美好！"。这表明，21世纪，是城市的世纪。
　　
        城市最基本元素，就是包括房子、街道、社区在内的建筑。
　　
        上海世博会的主题，意味着房地产对未来城市基本元素的开发提出了更高的要求；意味着产品主义所代表的大盘时代已落伍，以城市主义导向的城市镇运动将崛起。
　　
        过去房地产的产品义，强调户型、容积率、日照间距等；
　　
        现在房地产的城市主义，强调生活方式、工作方式、创富方式、教育方式、文化艺术、休闲旅游方式等。总之，要去创造更高级的生活文明，要去创造更宜人居住的、工作的、发展的生存空间。
　　
        从小盘开发、大盘开发到经营城市，这是房地产市场竞争发展的阶梯；
　　
        从房地产产品主义到房地产的城市主义，是形成房地产大盘新竞争力的发展趋势；使房地产的大盘开发，步入了城市规划发展与建设的同步轨道。
　　
        紫薇田园都市以城市功能规划的理念去做大盘，刷新了房地产开发创新理念横杆的高度，这将是2003年房地产大盘竞争的新动向，也是传统开发商走向城市运营商的升级方程式。这意味着：
　　规划理念的升级；
　　社会地位的升级；
　　运作模式的升级；
　　资源配置的升级。
　　
        所以，创新的房地产城市主义的新城营造，其抗风险能力，大大超过产品主义的大盘营造。
　　
        因为，只有泡沫的房产，没有泡沫的城市；只有空置的房屋，没有空置的城市。

        过去，地段造就楼盘；现在，以紫薇田园都市所代表的城市主义的新城崛起，她将造就一方现代文明的城市化社区。
　　
运营西安，首创倒叙法开发模式
　　紫薇地产是中国第一代城市运营商，紫薇田园都市是运营新城市的一个典范。
城市运营，土地是核心。过去城市将整片的土地切块，零售给房产地商，房地产商各自为政，以"产品主"为纲、以"卖点竞争"为目，切入市场，去创造一片热土的繁荣，这就是城市开发的顺序法。
　　
        应用顺序法开发的房地产商，在市场的初级阶段，比地段、比概念、比规模；当市场进入差异化阶段，则比产品，比科技贡献率：而到了市场同质化阶段，则拼命比品牌、比资金、比管理、比服务，不一而足，比来比去，万变不离其宗，不外乎追求利润的最大化。

        房地产商往往把"以人为本"当作口头禅，但是，"以人为本"是针对过去不重视人的需求的拨乱反正，是盖房子的最基本要求。如果将"以人为本"概念绝对经，最终会导致对自然的伤害，会中断城市的可持续发展。
　　
        按照顺序法的设计，通常是零星的，局部的，分散的，很难纳入城市发展的大格局中去，这类开发，使许多城市变得不新不旧，不伦不类，不中不洋。这种开发看似走在城市规划的前面，实际上无知比偏见更难纠正，最后，还要城市规划给予完善或者校正。
　　
        紫薇地产创造并实践了城市开发倒叙法，那么，何谓城市开发的倒叙法？
　　
        概括地说，就是城市运营商，高举"城市主义"大旗、以"区域竞争"推动市场。
　　
        这是紫薇田园都市的一个首创，这是段先念总经理对中国房地产开发理念的一项贡献。它的要点在于：跳出房地产开发的传统思路，以规划为先导，以"城市要素"为内涵，提升区域价值，增强区域竞争力，以"新移民运动"为指归。
　　
        过去楼盘的开发各自为战，大都以居住社区的各种经济技术指标去展开规划。
而在西安，紫薇田园都市的开发，却是以现代城市规划的各项功能指标，去展开规划。
　　
        零星的各自为战的楼盘开发，被动适应居住区的各项经济指标，强调盖房子、做产品，以满足人的居住功能为主。
　　
       紫薇田园都市的建设开发，是长安科技产业园的一个重要组成部分，不是孤立的房地产项目。所以，它是以超前的眼光，可持续性发展的城市规划观念，主动以完善的城市功能指标去展开规划，因为在紫薇田园都市的那片土地上，西安市的城市规划并没有具体涉及到。所以，紫薇田园都市，她强调的不仅仅是盖房子，而是去补充完善城市规划未想到、未涉及到的规划空白，去创造性地营造一座新城；去创造一片城市生活的新天地。从大盘升级到造新城；从社区规划上升到城市规划；从产品主义的盖房子，到城市主义对生存空间全方位的功能定位，这将是中国房地产未来发展的新空间，新路子。
　　
        城市主义、房产开发的倒叙法，不仅成功地运营了紫薇田园都市，作为有远见的新理念，对西安、对别的城市，同样具有借鉴作用和指导意义。